За последние полгода цены на первичном рынке жилья в Новосибирске поднялись на 15-20% - в русле общего роста в целом по стране. У этого есть как объективные предпосылки (рост цен на стройматериалы, переход на проектное финансирование), так и субъективные (застройщикам хочется заработать на разогнанном льготной ипотекой спросе).
Что же будет дальше? Своими оценками текущей ситуации и прогнозами поделились эксперты в ходе организованного редакцией «Сиб.ФМ» круглого стола «Рынок недвижимости: Динамика и прогнозы».
«Новосибирску, чтобы был баланс между спросом и предложением, надо, чтобы в продаже находилось примерно 35 тыс. квартир, а лучше – 40 тысяч, - указал независимый аналитик Сергей Николаев. - По факту, на начало 2021 года у нас было в продаже 30 тысяч квартир, из которых 12 тысяч были в реальной продаже и 18 тысяч застройщики придерживали. Таким образом, спрос при помощи льготной ипотеки разогнали, а предложение «при помощи» проектного финансирования – подрезали. Соответственно, и цены начали расти».
Управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков, среди прочего, обратил внимание на высокую закредитованность населения, которая способна быстро свести к нулю спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Падение покупательской способности людей неизбежно приведет к снижению цен на первичном рынке и, возможно, к сворачиванию многих строительных проектов.
Более оптимистичный прогноз - у начальника управления архитектуры и градостроительства Союза строителей Новосибирской области Виталия Столбова: «Насколько я помню, в течение последних 15 лет аналитики рынка недвижимости постоянно говорят о трех основных тенденциях. Первая: жилья строится слишком много. Вторая: покупательская способность населения крайне низка и продолжает падать. Третья: что цены на жилье вскоре непременно упадут. В реальности годы идут, но по факту у наших застройщиков всегда и всё продается (возможно, это уникальная ситуация именно для Новосибирска, но здесь именно так и есть). Мой прогноз на ближайшие пять лет: пока будет хватать земли под застройку, пока будет хватать технологических мощностей (поставщиков ресурсов), пока будет хватать возможностей инженерных сетей – жилье в Новосибирске будет строиться, и будет продаваться».
Среди конкретных причин роста цен на жилую недвижимость спикеры назвали падение ставок по депозитам, заставившее людей искать другие варианты инвестиций, а также резкий скачок цен на материалы. «Нам поставщики за 2021 год до 8 раз сбрасывали новый прайс на межкомнатные двери. Обычно повышение цены на 5-10 процентов случается не чаще 2 раз в год. А сейчас 5-процентное повышение 1-2 раза в месяц», – рассказал директор интерьерного салона «Венге» Даниил Казанцев. И причина тут не только в укреплении доллара, приведшего к естественному удорожанию импортных составляющих, но и, как считает Даниил Казанцев, в отсутствии должного противодействия спекулятивным настроениям некоторых производителей и продавцов.
Одним из важных драйверов роста цен многие считают льготные ипотечные программы, спровоцировавшие ажиотажный спрос на жильё. Правда, спрос этот, к сожалению, опять «подобен флюсу»: как справедливо отметил директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков, льготные ставки повысили спрос лишь на самый дешевый сегмент жилья, на квартиры минимального метража. Предпосылок для снижения цен в этом сегменте «первички» нет. Однако, по мнению учредителя и директора АН «Юнион трейд» Ивана Терехова, на вторичном рынке, возможно, в скором времени продавцам придется уступить в цене. «Те, кто в 2020-2021 году вложили деньги в недвижимость в инвестиционных целях, вошли в рынок, ещё не зафиксировали прибыль и не вышли. Им нужно продать. Поэтому я считаю, что 2022 год – это будет год переуступок», - уточнил Иван Терехов. «По крайней мере, в этом сегменте цены точно упадут, потому что предложение превысит спрос», – уверен Сергей Дьячков.
Остановить рост цен в других сегментах (на благо покупателям) было бы возможно при общем существенном увеличении объёмов ввода жилья. В этом, разумеется, не заинтересованы застройщики.
Некоторые из присутствовавших на круглом столе застройщиков признали, что сознательно придерживают часть ассортимента, создавая искусственный дефицит на первичном рынке. Но не все. «В текущих условиях придерживать ассортимент мы не видим смысла. Не пользоваться возможностью увеличить своё присутствие на рынке считаем нелогичным. Более того, последние 10-12 лет мы работали одновременно, в среднем, с четырьмя проектами. А в этом году мы увеличили предложение до шести проектов одновременно. И до конца года планируем увеличить ассортимент на 1000 квартир единовременно», – поделился руководитель подразделения продаж «Брусника. Сибакадемстрой» Денис Гузенко.
«Мы предлагаем программу сельской ипотеки, у нас особенный сегмент, - рассказала председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва. - А в 2020 году ещё и коронавирус поспособствовал тому, что люди (массово) захотели уехать за город, где обеспечивать самоизоляцию гораздо проще. У нас была сельская ипотека под 3%, даже без партнёрских программ с банками. И всё это, безусловно, вызвало существенный рост спроса (на нашу недвижимость)».
В любом случае, в интересах застройщиков - удерживать ценники в разумных пределах, соблюдая эффективный баланс спроса и предложения, поскольку, как справедливо напомнил заместитель генерального директора по экономике и финансам «SKY Group» Артём Оводов, «главное – не только построить, но и продать». «И поэтому, чтобы удержать свою нишу, застройщики будут менять где-то технологии, где-то сервис, и в какой-то момент, чтобы стабилизировать цены, возможно, будут вынуждены сокращать свою долю прибыли», - предположил Артём Оводов.
Девелоперы надеются, что покупатель с пониманием отнесётся к нынешней ценовой динамике, не возлагая на них всю вину за рост цен. «Мне бы хотелось, – рассказал Денис Гузенко, – чтобы после нашего разговора у наших читателей сложилось правильное мнение: девелопмент – это совокупность множества производственных цепочек: поставщиков строительных материалов, подрядчиков. Мы соединяем в себе массу звеньев. И девелопмент лишь пытается сохранить ту норму рентабельности, которая позволяет ему развиваться, держаться на плаву».
Это тем более справедливое замечание, если учесть, что девелопер в условиях перехода к проектному финансированию далеко не так свободен экономически, как кажется покупателям. «Все финансовые модели застройщика контролируются банком. При проектном финансировании во многом именно банки управляют строительным бизнесом», – констатировал Артём Оводов.
Нет проблем со спросом на рынке премиального жилья. По наблюдениям директора направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум» Инны Тереховой, «в элитном сегменте предложения у застройщиков увеличились, и они все продаются. И показаний к снижению цены там нет, и сокращения не ожидается. Более того, там до сих пор остаётся дефицит предложения. Поэтому совершенно точно: здесь будет сокращаться предложение и будут расти цены».
Согласен с ней и Максим Марков: «Должна появиться на рынке вот такая продуктовая вилка, то есть, то качество продукта, которое делалось раньше, с явным уклоном в повышение комфортности жилья, этот продукт сохранится, но его объём от общего рынка будет сокращаться, схлопываться, и цена в нем не то что не будет падать, она будет расти».
В то же время, по мнению эксперта, останется и тот рынок, на котором стратегия застройщиков – работать с объёмами, оборотами. И там они смогут себе позволить остановить цены и, возможно, даже опустить, потому что у них сама бизнес-модель заточена под их массовые показатели. «Но падающее потребление, не стимулируемое со стороны государства, – считает Максим Марков, – будет заставлять их снижать качество продукта: сокращать площади квартиры. Поэтому, если потребитель хочет купить то, что считается реальным комфорт-классом, наверное, это нужно делать сейчас или в ближайшей перспективе».
ВСЁ БУДЕТ ХОРОШО, И ВОТ ПОЧЕМУ
Обсуждая нынешнюю ситуацию, эксперты вспоминали кризис на рынке 2008 года. Хотя это был не первый и не последний кризис, если учесть кризисы 1998 и 2014 годов. Тогда, согласно данным, которые приводит РБК, наблюдалось падение цен на 30-35%. Тем не менее, рынок сумел восстановиться даже после этих передряг. Это дает весомые основания не подаваться панике и сейчас.
«Инфраструктурные кредиты и другие меры поддержки строительной отрасли плюс потенциал будущих программ реновации (комплексного развития территорий) - все это позволит обеспечить необходимую прибыльность для девелоперов», - полагает Максим Марков.
Кроме того, вне зависимости от изменения текущей конъюнктуры, от пандемии и т. п., стабильный спрос обеспечивают покупатели из других городов и стран. Например, представитель «Брусники» сообщил, что в его группе компаний порядка 22-23 процентов спроса обеспечивают граждане с Кузбасса (из Новокузнецка, Кемерово). А в ГК «ЕЛКА Девелопмент» значительная часть покупателей – выходцы из Казахстана.
Еще одним важным фактором, положительно влияющим на новосибирский рынок первичного жилья, Сергей Дьячков высокий уровень конкуренции. «Новосибирск – самый конкурентный город, - подчеркнул он. – У нас первая десятка самых сильных и крупных застройщиков формирует не более 40 процентов предложения на первичном рынке жилья, и более того, эта первая десятка не остается неизменной, от года к году она меняется, в ней наблюдаются ротации. Такой по-настоящему конкурентной среды в строительном бизнесе вы не найдете даже в Москве и Петербурге, не говоря уже о малых городах, где зачастую львиная доля рынка – за 2-3 компаниями».
«Ничего такого пугающего на рынке не происходит. Всё прогнозируемо, всё подлежит коррекции, причём такой незначительной – на уровне конкретных девелоперов, конкретных застройщиков и конкретных потребителей. Каких-то срочных мер, которые могли бы якобы спасти ситуацию, не нужно принимать, потому что спасать некого, нечего, и не надо. Поэтому строители могут спокойно строить и не бояться, что резко упадет спрос на их жильё, - полагает Виталий Столбов. - Я не думаю, что качество жилья ухудшается, поскольку достигнуты уже определенные стандарты. Более того, на мой взгляд, в Новосибирске сформировалась группа девелоперов, стабильно строящих жилье очень высокого качества, превосходящее во многом даже аналогичные предложения в Москве и Петербурге. Кроме того, выросли технологии проектирования, и высокий рост качества наблюдается в сфере благоустройства.
Вывод для потребителей: если у вас есть деньги, то самое время покупать жилье. Дешеветь оно уже не сможет, потому что себестоимость его существенно выросла и продолжает расти. Поэтому можно с уверенностью сказать, что цены не упадут в ближайшее время точно».
Использованы материалы https://sib.fm/news