Новые нормы КРТ могут уничтожить строительство
Строительное сообщество Новосибирска заявило о серьезной обеспокоенности инициативой прокуратуры о введении порога минимальной площади КРТ на уровне 5 гектаров для договоров по инициативе правообладателей. Девелоперы считают, что такой порог кардинально изменит ландшафт застройки города и может привести к блокировке значительной части существующих контрактов, а также к непредсказуемым социально‑экономическим последствиям. Застройщики настаивают на необходимости объективной оценки последствий.
Прокуратура предлагает установить 5‑гектарный порог именно для договоров КРТ, заключённых по инициативе правообладателей. Этот вид КРТ сейчас охватывает около 75,6% всех договоров Новосибирска – 31 из 41. Муниципальный КРТ, заключённый через открытые торги, под порог не попадает. Однако из реестра договоров за 2024–2025 годы 16 из 23 договоров, то есть около 69,6%, подпадут под новый порог и окажутся под риском блокировки. Средняя площадь таких участков – около 2,0 гектара, что вдвое ниже предлагаемого порога. В городе действительно существует значимый пласт проектов, который в этом случае может остаться без возможности реализации.
В первую очередь под удар попадает ниша проектов, призванная обновлять центральные кварталы города: именно договоры с относительно мелкими участками обеспечивают движение по застройке в районах, где свободных земель площадью более 5 га практически не существует.
Дмитрий Хмельницкий, основатель «Сибирь Девелопмент», считает, что введение порога минимальной площади КРТ на уровне 5 гектаров для договоров по инициативе правообладателей приведет к целому ряду последствий – сокращению числа проектов, снижению конкуренции на рынке и росту цен на жильё.
«Такое изменение также приведет к утрате важного канала внебюджетного финансирования школ, детских садов и других социальных объектов, финансируемого застройщиками. Увеличит административную нагрузку и затраты на проекты, а также увеличит риск незавершённых строительных площадок. Есть большая вероятность монополизации рынка, возникновения сложностей с освоением больших ЗУ и финансированием инфраструктуры, а также с ограничениями ресурсоснабжающих организаций, неопределённостями по расселению и длительным циклом реализации (10–15 лет)», – отметил Дмитрий Хмельницкий.
В то же время система КРТ ещё не полностью запущена: механизм начал реально работать в 2024 году, и большинство договоров заключено именно в этом году, а объекты ещё находятся на стадиях проектирования.
По мнению исполнительного директора АРИД Романа Берсона, корректировка условий КРТ до получения первых реальных результатов может привести к остановке системы задолго до того, как она начнёт приносить пользу городу.
«Кейс Красноярска подтверждает риск того, что слишком радикальные изменения могут привести к остановке процессов застройки и нарушению планов ввода жилья, – за 6 месяцев после изменений новых контрактов не заключалось, а показатель ввода жилья упал примерно на 56% (данные ЕИСЖС). Реализация нацпроекта по жилищу и темпам финансирования инфраструктуры, скорее всего, существенно замедлится к 2027–2028 годам. Этот кейс подчеркивает риск того, что резкое увеличение порога может привести к системной остановке механизмов застройки, особенно если рынок ещё не достиг полноценных операционных показателей. В Новосибирске подобный сценарий грозит не только задержками по строительству, но и снижением доверия инвесторов к городскому рынку, что потребует дополнительного анализа и выработки мер, снижающих риски для бюджета и социальной инфраструктуры», – отметил Роман Берсон.
Для бюджетной составляющей последствия введения порога минимальной площади КРТ на уровне 5 гектаров для федерального, областного и городского бюджета выглядят ощутимо негативными. Прямые потери налоговых поступлений могут достигнуть диапазона 34–63 млрд рублей в год при базовом сценарии, а совокупный фискальный ущерб за пять лет может превысить 240 млрд рублей.
В 2024 году через КРТ было привлечено 14,2 млрд рублей на строительство пяти школ и двенадцати детских садов. Порог в 5 га устранит этот канал финансирования и вынесет часть затрат на городской бюджет, что уже вызывает тревогу у муниципалитета.
Так что сегодняшняя дискуссия вокруг порога в 5 га – это не просто спор о цифрах. Это спор о темпах развития города, о балансе между оперативной застройкой и устойчивым наполнением бюджета, а также о том, какие проекты наиболее критичны для социальной инфраструктуры и как сохранить конкурентную среду на рынке строительства. В момент, когда решения ещё только обсуждаются, эксперты призывают к взвешенному подходу – мониторингу работы механизма КРТ в течение более длительного цикла, аналитической оценке последствий и учёту опыта соседних регионов, прежде чем принимать радикальные шаги, способные изменить облик Новосибирска на долгие годы.
По материалам Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД)